Padesát na padesát. To je z mých posledních 50 obchodů poměr kupců s vlastními prostředky vs. poměr kupců s financování ze strany banky nebo chcete-li odborně – prostřednictvím finančního ústavu. Pojďme se zaměřit na tu část, která využívá financování z banky. Co vás při prodeji nemovitosti zájemci s tímto zdrojem čeká a na co si dát pozor?
Komunikace s bonitním zájemcem
Základem úspěchu je to, že budete mít bonitního kupce. Co to znamená? Že dotyčný má představu o financování. Ví, zda na danou konkrétní částku dosáhne, má představu o měsíční splátce a tím pádem její únosnosti a má připraven dostatečný základ v podobě vlastních zdrojů. V současné chvíli platí pravidlo, že žadatel o hypoteční úvěr musí disponovat min. 20% vlastních zdrojů (ve výjimečných případech 10%). Víte, jak je na tom ten váš kupec? Pokud ne, zeptejte se. A nestyďte se. Většina realitních makléřů se poptávajících klientů na financování ptá a nebude to pro ně tak novinkou. A pokud ano a budou se divit? Nevadí. Pokud chtějí koupit vaší nemovitost, určitě s vámi budou rádi komunikovat.
Odhad nemovitosti
Odhad ceny nemovitosti je největší kámen úrazů v případě financování. Proč? Protože bankovní odhadce, tedy znalec v oboru oceňování nemovitostí, může překazit váš plán na prodej za vysokou cenu. Nebo může také bance nedoporučit vaší nemovitost jako zástavu pro kupující (tzv. ručení nemovitostí). Druhá zmíněná situace není častá, ale stát se může. První zmíněná situace se ale na dnešním hodně horkém trhu stává. Co je tím myšleno?
Rozhodli jste se prodat svůj byt za 3.000.000,- Kč. Najdete kupce, který disponuje 20% vlastních zdrojů (tj. 600.000,- Kč) a zbylé 2.400.000,- Kč si chce půjčit od banky. V tomto poměru financování znamená, že odhad musí vyjít na částku 3.000.000,- Kč. Banka vyšle odhadce ke zhodnocení nemovitosti. A teď jsou dvě možnosti – první je, že odhadce cenu potvrdí a vše běží dále tak, jak má. Ale může se stát, že výsledný odhad bude nižší než prodejní cena (např. 2.800.000,- Kč). V tu chvíli dostává kupující ona procenta z odhadní částky, nikoli z té, co si strany dohodly, pozor na to! Rázem máte kupce, který je schopen z banky získat 80% z 2.800.000,- Kč (tj. 2.240.000,- Kč) + vlastních 600.000,- Kč = 2.840.000,- Kč, o 160.000,- Kč méně, než jste se dohodli.
Zastavit vlastní nemovitost? Co je to za blbost?
Běžná situace je taková, že kupující bude kupovanou nemovitostí zároveň bance ručit, dá nemovitost bance tzv. „do zástavy“. Avšak v okamžiku schvalování úvěru a nákupu dannou nemovitost ještě nevlastní. Jak tedy na to? Zástavní smlouvu v 99% případů podepisuje prodávající strana, jakožto vlastník nemovitosti. Tudíž v určitou chvíli ručíte vlastní nemovitostí za úvěr někoho jiného. Pokud ale máte řádně ošetřenou kupní smlouvu (ne tu staženou z internetu!), není se čeho bát. Jedná se o naprosto běžnou praxi, která při správném postupu prodávajícího neohrožuje. Bez ručení bance zástavou nelze načerpat prostředky. Pokud tedy budete prodávat kupci s hypotékou, jinak to nepůjde. Zástavní právo se váže k nemovitosti, nikoli k rodnému číslu, takže po přepisu na katastru již už „mít“ nebudete a přechází zodpovědnost plně na kupujícího.
Náročnější administrativa se vším všudy
S tím je třeba počítat. Do hry vstoupí další subjekt a v případě banky je to ten nejopatrnější a nepečlivější subjekt ze všech na trhu. Bude vás tak čekat náročnější příprava smluvní dokumentace, dořešení např. černých staveb či např. může přijít obíhání matriky vám příslušnému úřadu, když nebudete mít průkazný rodinný stav v občanském průkaze a banka ho bude potřebovat doložit.
Tak zlomte vaz a hodně zdaru! A brzy na počtěnou 😊. David
